Bailleur : un logement mal isolé ne pourra plus être mis en location

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le 22 novembre 2021
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La loi climat et résilience a été promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021. Le Conseil constitutionnel a d'ores et déjà validé certains articles. Cette loi a pour but d'accélérer la transition écologique. Ainsi, un logement mal isolé ne pourra bientôt plus être loué par son propriétaire. Point sur les enjeux de cette loi pour les bailleurs, les échéances prévues dans le calendrier d'application et les exceptions retenues.

Maison mal isolée et location : le projet de loi validé

La chasse aux passoires thermiques bat son plein, et les propriétaires possédant un bien classé F ou G ne pourront à terme plus louer leur logement. Le Conseil constitutionnel a ainsi validé le 13 août 2021 la majeure partie des articles de la loi climat et résilience ayant pour but d'ancrer l'écologie dans toutes les sphères de la société, notamment au niveau des logements. Ainsi, à partir de 2028, un bien immobilier assimilé à une passoire thermique (catégorie F) ne pourra plus être loué. Le locataire pourra alors se retourner contre son bailleur afin d'exiger une mise en conformité du bien loué, ce dernier étant considéré comme indécent.

Les conditions fixées et les futures échéances

Outre cette date clé fixée au 1er janvier 2028 à laquelle les logements appartenant à la catégorie F ne pourront plus être mis en location, d'autres dates ont été déterminées dans ce processus. Ainsi, dès 2025, un logement étiqueté G (la catégorie la plus énergivore) ne pourra plus être loué. Plus tard, en 2034, les logements appartenant à la classe E seront aussi exclus du parc locatif. Toutefois, de nombreux dispositifs ont été développés pour aider financièrement les propriétaires à réaliser ces travaux énergétiques afin que leur logement réponde aux futurs critères de décence exigés. Par ailleurs, il ne s'agit pas d'une interdiction formelle de location, mais le locataire pourra exiger une mise aux normes du logement, sous peine de sanctions à l'encontre du bailleur.

Les exceptions prévues à la future interdiction des logements mal isolés

Il existe cependant des exceptions à cette interdiction de location consécutive à un logement énergivore. Il s'agit essentiellement des biens situés en copropriété. En effet, dans ce contexte, la loi prévoit qu'un bailleur ne peut être sanctionné pour une décision qui ne lui incombe pas. En d'autres termes, si une copropriété décide à l'unanimité de ne pas entreprendre de travaux énergétiques pour les parties qui la concernent, le bailleur qui se retrouve bloqué du fait de cette décision dans cette démarche ne peut être pénalisé. Ainsi, il ne sera pas sous le coup de l'interdiction de louer, même si son bien n'a pas les performances énergétiques requises. En revanche, il devra prouver qu'il a bien porté ce projet de rénovation énergétique à l'ordre du jour de l'AG, et que le conseil syndical ou le syndic ne l'a pas retenu.

De fait, si le locataire se retourne contre lui pour ce motif (logement énergivore), le propriétaire pourra ainsi prouver son intention, document à l'appui (procès-verbal de l'assemblée générale, par exemple). 

Le bailleur devra toutefois entreprendre tous les travaux énergétiques qu'il lui est possible de réaliser dans les parties privatives.   Enfin, il ne faut pas oublier l'objectif final, qui est de préserver les ressources énergétiques ; et un logement moins énergivore est aussi davantage valorisé.